26.08.2010

«Загородная жизнь затягивает»

Крупные строительные фирмы время от времени решают попробовать себя в загородном сегменте. По разным причинам. Группе «РОССТРО» надо продвигать технологию Velox – получается малоэтажный комплекс в Кузьмолово (не самый удачный проект). «М-Индустрия» в свое время прикупила несколько участков. В Токсово дело совсем не пошло, а в Юкках решили вместо коттеджей строить обычные многоквартирные дома. В структуре «ЛенСпецСМУ» есть производство деревянных домов (насколько успешное – неизвестно). Недавно о выходе на загородный рынок заявил «Строительный трест». Но в этом ряду удачных и не очень экспериментов репинский проект группы ЦДС стоит несколько особняком.

- Как появилась эта идея - строить в Курортном районе?
- Район престижный, местоположение очень хорошее – отчего бы и не построить. Когда мы приехали, нам очень понравилось место: много леса, все такое зеленое, финское и отчасти даже карельское. Так и появилось название: Kantele – это такой древний финский инструмент. Вроде наших гуслей.

- Но вы ведь преимущественно традиционно городские строители?
- У нас сначала появился проект жилого многоквартирного дома в Сестрорецке. Опыт продаж показал, что Курортный район весьма привлекателен для покупателей.
Участок в Репино мы купили у собственника (юридического лица) два года назад, еще до кризиса, вместе с документами. То есть земля продавалась вместе с инвестиционными условиями. Затем мы полностью поменяли концепцию, внесли поправки в генплан.  

- Это ведь разные рынки. И те, кто приобретает у вас недорогие квартиры, не похожи на покупателей таун-хаузов – другой круг, другие интересы.
- Да, это совершенно иная категория покупателей. Это люди, у которых, как правило, уже есть основное жилье. У них повыше уровень доходов. В городе мы работаем в сегменте эконом-класса, и для наших городских покупателей квартира от ЦДС – это зачастую первая покупка.

- Курортный район считается одним из самых дорогих, если не самым дорогим. Чем это обусловлено?
- Во-первых, сложившимся окружением, то есть статусом тех, кто уже там живет или жил ранее. Во-вторых, развитой инфраструктурой:  здесь много ресторанов и ресторанчиков, магазинов и спортивных клубов. И, конечно же, близостью к городу.

- Но ведь и Сестрорецк исторически считался курортным городом. Однако за последние несколько лет там понастроили столько многоэтажек, что сейчас считать его курортом уже вряд ли получится. У вас нет опасения, что нечто подобное будет происходить постепенно и с другими зонами Курортного района?
- Панельных домов много на окраинах, на подъездах к Сестрорецку. И это понятно: слишком много людей хотят там жить. Но другим территориям высокоплотная застройка вряд ли угрожает. Здесь слишком дорогая земля. А состоятельных покупателей, которые могут приобретать жилье по таким ценам, не так уж и много. Те же, кто имеет такую возможность, хотят получить комфортные условия проживания.

- Нужны ли для курортных зон жесткие ограничения по высоте, по назначению земли?
- Они есть, и они действуют. Существуют документы, регламентирующие высоту и плотность застройки.
Апартаменты в таун-хаузах – это уже совсем не эконом-класс в многоквартирных домах.
Для работы в городе, думаю, удобней купить жилье в Купчино,  а не в Сестрорецке.

- Почему решили строить именно таун-хаузы? Насколько нам известно, на стадии концепции была идея строить коттеджи. Почему от нее отказались?
- Считаем, что более явно выраженный спрос есть все-таки на таун-хаузы. Коттеджи - более дорогой продукт, хотя бы из-за того, что площадь больше.

- Сейчас вы держите практически самую низкую цену в Курортном районе, ниже среднего уровня процентов на 25-30. Это сознательная стратегия?
- Это стоимость для входа на рынок. Потом, конечно, будет дороже.
Конечно, интересно все продать в минимальные сроки. Но у нас нет такой цели. Для нас оптимальная стратегия - продавать равномерно до конца строительства. Если бы у нас было 10 таун-хаузов, не имело бы смысла устанавливать низкую цену, но у нас их все-таки достаточно много, поэтому мы начали с «низкого старта» и поднимаем цену постепенно, каждые две недели.

- Какие обязательства по срокам?
- В соответствии с инвестиционными условиями проект необходимо завершить к концу следующего года. По всем планам мы в эти сроки укладываемся.

- Все-таки таун-хауз – не совсем привычный формат для отечественного покупателя. С какими вопросами приходится сталкиваться? Многие считают, что в таун-хаузе неэффективно используются площади…
- Согласен, какая-то часть площадей уходит под лестницы, и если бы этот метраж находился на одном этаже, наверно, его можно было бы использовать более разумно. Тем не менее наши апартаменты площадью от 118 до 245 кв.м позволяют комфортно себя ощущать на всех уровнях. Потом, это дело привычки. Когда-то мы привыкали к многоэтажкам, к монолитному домостроению, к загородным коттеджам.
Привыкнут и к таун-хаузам, сама идея хорошая, а на нашем рынке этот формат продается уже более 10 лет.

- Кто для вас разрабатывал проект?
- Архитектурно-конструкторское бюро «Традиция». Можно было бы взять проектировщика с громким именем и из-за этого поднять цену за квадратный метр. Но у нас большой опыт совместной работы с «Традицией». По большому счету, в проектировании монолитного дома и таун-хаузов нет кардинальных различий.

- Еще один традиционный для этого формата вопрос: как будут оформляться права покупателей на землю?
- Сначала будет аренда на 49 лет. В течение этого срока можно будет оформить общедолевую собственность. После сдачи госкомиссии владельцы общим собранием делегируют полномочия, и мы за них оформляем аренду на 49 лет. Потом эту землю можно будет выкупить - если собрание владельцев примет такое решение. И тогда собственник секции в таун-хаузе сможет оформить право собственности на свою долю.

- Как вы оцениваете инфраструктурные риски? Сейчас у вас хорошее жилье эконом-класса в очень престижной курортной зоне. Но есть опасения, что дорожная ситуация на этом направлении будет год от года ухудшаться. Понизит ли это статус зоны, качество жилья?
- Такая ситуация везде, эта беда требует массового решения. Поток машин увеличивается с каждым годом. Мы рассчитываем, что ситуацию улучшит строительство Западного скоростного диаметра. Он дополнительно свяжет Курортный район с Васильевским островом, с Купчино и т.д.

- Как вы полагаете, обитатели комплекса будут здесь жить постоянно, или это будет сезонное жилье?
- Думаю, больше половины будут жить постоянно. Когда мы покупали для себя дом в «Западной лице», в Песочном - тоже думали, что будем там жить несколько месяцев в году. Но это затягивает. Если бы дети не учились в школе, жили бы вообще круглый год.

- А в Репино есть возможность для постоянной жизни: школы, детсады и т.д.?
- Конечно, есть. Другое дело, что хочется водить ребенка в кружки, секции, а это не всегда в одном месте. В центре города, наверно, все это удобней, но там зато с экологией плохо.

- От чего будет зависеть уровень и активность спроса на загородное жилье?
- От уровня благосостояния, от внимания к вопросам экологии, от привычки к жизни за городом. Kantele – это все же не квартальная застройка, в комплексе порядка 250 таун-хаузов, я не слишком беспокоюсь за их продажи.

-  Спрос на такие объекты связан с общим спросом на городское жилье?
- Конечно, но не прямолинейно, с неким поправочным коэффициентом. Если общий спрос на жилье растет, то этот прилив поднимает все лодки. Некоторые покупатели у нас сейчас приобретают, например, квартиру сыну и секцию в Kantele – для себя, вот такие комбинированные покупки.

- Можно ли говорить, что люди стали более мобильны за последние годы?
- Да, конечно. Они легче стали принимать решения, особенно молодые.

- Если этот проект будет успешным, будете ли рассматривать еще варианты в загородной зоне? Есть ли у вас земельный банк?
- Пока нет, но в следующем году будем рассматривать некоторые варианты. Есть несколько интересных предложений участков в хороших местах. Но есть и предложения в городе, и, скорее всего, в первую очередь мы будем приобретать пятна для городского строительства многоквартирных домов эконом-класса. Загородное строительство – это все же другой, не основной для нас бизнес.

- Ваш таун-хауз – аналог хорошей трех- или четырехкомнатной квартиры. Общая стоимость секции с участком получается около 4,5 млн. Это соответствует представлениям о городском эконом-классе?
- Понятия эконом- и бизнес-класса – это важно для профессиональных участников рынка. Для человека главное, чтобы ему нравилась квартира и он мог позволить себе ее купить. Жесткий, регламентированный подход к строительству не совсем правилен, все-таки у нас не плановая экономика. В моем представлении петербургский эконом-класс – это как раз то, что строим мы. То есть от 1,8 млн до 2,3 млн за однокомнатную квартиру.
Загородное жилье сложнее классифицировать. Мне кажется, не стоит его сравнивать с городским, это отдельное направление.

- Будут ли применяться в проекте Kantele кредитные схемы, предполагается ли возможность ипотеки?
- Думаю, такое возможности появятся уже в ближайшее время. Мы ведем переговоры с несколькими банками, в том числе – с крупнейшими. Конечно, ипотека на приемлемых условиях может существенно увеличить продажи.

К сведению
За десять лет ГК «ЦДС» построила 30 различных объектов в Петербурге и Ленобласти. Сейчас в различной стадии строительства  и проектирования находятся еще 15  объектов. Основная специализация компании — жилье эконом-класса. Фирма действует по принципу «замкнутого цикла»: свои проектировщики, собственные подрядчики и продавцы.

К сведению
Поселок Kantele строится на территории 13 га на границе Солнечного и Репино, между «нижним» Приморским и «верхним» Зеленогорским шоссе.
На участке запланированы около 230 двух-трехэтажных апартаментов общей площадью около 30 000 кв.м. В каждом корпусе — 6-8 секций. В состав домовладения входят также примерно две сотки свободного пространства — «зона барбекю» и место с навесом для парковки автомобиля. Стоимость квадратного метра на старте продаж составляла  35 000 рублей. В качестве основного материала строители выбрали панели DURISOL.

Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ГДС»

Беседовал Дмитрий Синочкин

 

 


К списку статей

Вами не просмотрено ни одного корпуса

Перейти ко всем объектам недвижимости