21.07.2010

Полезный выбор

Не ипотекой единой

Осень - 2010 может внести коррективы  в цену квадратного метра.
Лето – пора отпусков, ну уж никак ни покупок квартир, предполагали мы, и – ошиблись.  Данные сразу нескольких компаний – застройщиков, говорят о том, что у потенциальных покупателей жилья пост кризисный испуг  прошел, и наступило время –  принятия серьезных решений. 
Так, у  группы компаний «ЦДС» (сегмент квартир эконом-класса) по сравнению с летом 2009-го года продажи возросли в 2,5  - 3 раза. А у  холдинга «ЛенСпецСМУ» ( комфорт -класс)  стали «подозрительно быстро»  заканчиваться  квартиры  в едва выставляемых на продажу корпусах. О том, каких еще сюрпризов   ожидать нам от изменчивого строительного рынка мы спросили наших экспертов:
  генерального директора Группы компаний «ЦДС» Михаила Медведева и генерального директора  ЗАО «Центральное управление недвижимости» ЛенспецСМУ» Ирину Онищенко
-  Ирина Вадимовна,  неужели квартиры вновь стали уходить  как «горячие пирожки»? А как же кризис? 
Онищенко: Кризис? Нашим покупателям он пошел только в плюс.  Когда многие клиенты решили подождать с покупкой, стройки  «ЛенСпец СМУ» продолжали работать. Мы  вышли с предложением продажи квартир готовых или квартир высокой степени готовности. И это предложение понравилось! Кризис  подарил рождение термина «новая вторичка»,  мы научились вникать в проблемы покупателя: учитывать его субсидии, ждать продаж старого жилья, согласований с ФРС.  Рынок изменился. Понятно, кто  ушел из бизнеса,  и кто в нем остался, и люди уже  готовы рассматривать покупки  на начальной стадии готовности объектов.
 - И что люди покупают в первую очередь?
 Медведев: Нынешним  летом традиционные подъемы - спады покупательского спроса не работают. Уже есть дефицит предложений ликвидного жилья.  Я говорю про эконом-сегмент, в котором основная масса квартир – ликвидна.   В «ЦДС» это одно-двухкомнатные  квартиры серии «БК-стандарт», покупая которые не надо переплачивать за  «лишние метры». Кухня – от 8 м2, комната  - от 15,  обязателен балкон или лоджия. Полноценные квартиры небольшого метража  -  вот идеология нашей системы проектирования. Плюс – транспортная доступность, потому что для  наших покупателей наличие  метро недалеко от дома  не менее важно, чем цена метра.
Онищенко: Локация дома – важна и для  покупателя комфорт-класса, но у него уже требования иные: кроме лоджии, желательны наличие кладовок, кухни большой площади (порой больше чем одна из комнат), парковки,  школ и детских садов.  Самые популярные – «однушки» от 42 м2, «двушки» до 65 м2, но востребованы 3 -х комнатные квартиры до 100 м2 , особенно при наличии программ по рассрочкам. А вот  четырех - комнатных, так просто не хватает.   Еще один итог кризиса – цена метра стала важнее, многих других факторов. На этом,  к сожалению, невнимательных покупателей часто  «ловят».

Самые дешевые, самые циничные

- Дешевый метр не может быть «хорошим», потому что строителю интересно продать дороже?
Медведев: Адаптируясь к реалиям посткризисного рынка,  некоторые строители стали переходить из класса «комфорт» в «эконом», рассчитывая, на то, что квартиры, где метр стоил    70-80 тысяч, а теперь стал стоить 40, будут продаваться лучше. Этот путь не всегда оправдан, у дома  может быть, например,  негативная история строительства,  большие метражи квартир или неудачные планировки, отсутствие  транспортной доступности. Основные риски покупателей – от недостатка информации. Покупают по  непонятным схемам, не имея данных о компании, вот от этого предостерег бы.
- Это вроде  предварительного договора долевого участия?
 Онищенко: Предварительный договор долевого участия  - высшей степени цинизм по отношению к клиенту. Этот договор не может быть предварительным. Предварительным  может быть договор купли-продажи на  объект, который  уже существует,  прошел госкомиссию,  но прав собственности на него еще нет. Только что 22 июня были приняты поправки  к  214  Федеральному закону, по которому обязаны работать строители.  Запомните,   есть всего четыре законные схемы:  ЖСК, ЖНК, долевое участие и  жилищный сертификат.  Остальное – бесплатный сыр в очень дорогой для семейного бюджета мышеловке.

 Накопить нельзя купить

  - Ответьте честно: ипотека умерла, не родившись, или мы, как водится в России,  создали  некий особый путь  покупки жилья?
Онищенко:
Ипотека начала расти.  Когда клиент приходит со «своим» банком,  мы также идем ему навстречу. Однако отдел ипотеки у нас  и не расформировывался. Мы дали людям возможность до сдачи дома платить до 40% стоимости жилья  в рассрочку.  Ее максимальный срок – до 5 лет. Если первоначальный взнос составляет от  30 до 60%  стоимости жилья – можем дать беспроцентную рассрочку. К тому времени, как квартира готова (обычно через 1,5- 2 года), человек может прейти на ипотеку по сумме остатка платежа. Банки на такого заемщика смотрят лояльнее, его надежность, как плательщика,  проверена. В зависимости от суммы первоначального платежа есть более сложные схемы рассрочек. Ну,  скажем,  такие, когда человек платит от 1, 5 до 2% в месяц   на всю не внесенную сумму   от стоимости жилья пока дом не достроен, а потом – после сдачи дома и перевода квартиры в собственность -   переходит на долгосрочный ипотечный кредит. Кроме того, мы одни из первых открыли рассрочки после сдачи дома. Есть возможность включить в платеж субсидии.
Есть этим летом у нас и традиционная акция с квартирой для студента (их родителям даже авиабилеты оплачиваем), и список  100 квартир большой площади по привлекательной цене, где  стоимость  квадратного метра класса комфорт  близка к  стоимости эконом - класса. В другой акции при полной оплате даем  реальную  20% скидку. А тем, кто не может купить такую квартиру  сразу,  дарим каждый пятый метр в подарок.
Медведев:
 В ипотеке  заинтересованы сами банки. Они активно ищут способы кредитования  людей,  которые хотят купить квартиры. Ставки стали меньше   - 13-15%.  По ипотечным программам  мы работаем с двумя банками,   договариваемся еще с тремя. Работаем по всем 5 городским жилищным программам. И конечно предоставляем доступные по цене рассрочки сроком до 5 лет. Сейчас 100% стоимости жилья мало кто может заплатить,  другое дело -  первый взнос 10%. Если человек собирается  за два года погасить свою задолженность, проценты по рассрочке составят  0,2 % в месяц,  за пять лет – 0, 8% в месяц. В прошлом году на некоторых объектах  при 40% первоначальном  взносе  мы предоставляли  беспроцентную рассрочку. Сейчас это возможно при 60%.  Осенью, скорее всего, мы вообще откажемся от беспроцентной рассрочки.
В мае  «ЦДС» стартовала  социально ориентированная программа «Молодая семья», в рамках которой мы даем молодоженам при покупке квартиры рассрочку до 7 лет.  Действует она по 3 адресам наших строек, добавим – четвертый.
Похоже, наша программа напрямую способствует улучшению демографической ситуаци!   Количество браков в Петербурге за последние месяцы увеличилось на 30%!   Наш  сайт по «Молодой семье» переполнен письмами: у молодежи появился повод узаконить отношения. А те, кто «вписался» в программу до 15 июля – получит в подарок еще и большой ЖК – телевизор.  Купить квартиру сегодня – можно. Главное, просчитать все варианты и выбрать оптимальный. 

"АиФ"

Автор: Ольга Ленская


К списку статей

Вами не просмотрено ни одного корпуса

Перейти ко всем объектам недвижимости