25.03.2010

В квартальных масштабах.

Михаил Медведев: «Проекты комплексного освоения создают возможность стабильного, предсказуемого развития».

ГК «ЦДС», один из крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга, работающий на рынке жилищного строительства более 10 лет, наметил  новое направление развития. Об особенностях проектов комплексного освоения территорий и перспективах их осуществления рассказывает генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. 

Почему ГК «ЦДС» привлекли масштабные проекты комплексной жилой застройки?

Спецификой нашей компании изначально, с момента ее создания, была нацеленность на строительство больших объемов жилья  сегмента   эконом-класса. Соответственно, для нас наиболее актуален подход, связанный с осуществлением проектов комплексного освоения территорий, - именно он создает возможность стабильного, прогнозируемого развития. И мы еще до кризиса подошли к четкому пониманию перспективности проектов комплексной квартальной застройки.

Точечная, уплотнительная застройка, конечно, весьма интересна в плане продаж жилья. Покупатели стремятся приобретать квартиры в новых домах, располагающихся в давно построенных районах, имеющих сложившуюся инфраструктуру.  Однако учитывая, что  в обжитых районах практически не осталось свободных участков под застройку,  компаниям, ориентированным на  большие объемы строительства и реализации жилья, приходится задумываться о комплексном освоении больших территорий.  Необходимо выходить на участки совсем другого масштаба, где можно комплексно построить не 10 тыс кв. м. жилья, а гораздо больше. Причем, обеспечивая ввод большого объема жилья ежегодно, в течение ряда лет.

Комплексная застройка имеет большой плюс и с точки зрения технологии строительства и себестоимости возводимого жилья. Строителям интереснее прийти на один крупный земельный участок  на 7-10 лет, вести на нем строительство по очередям,  методично работать, чем постоянно «прыгать» по всему городу с площадки на площадку. Квартальная застройка экономически эффективнее — за счет комплексного освоения больших территорий снижается себестоимость жилья.
 
С какими основными проблемами сталкиваются девелоперы при реализации проектов комплексного освоения территорий?

Наиболее подходящими для комплексной застройки могут быть большие участки на окраинах города, в том числе бывшие земли сельхозначения и промышленные территории. Среди очевидных минусов, прежде всего, - отсутствие инфраструктуры. Поэтому, безусловно, застройщики должны реалистично оценивать ситуацию с транспортной доступностью и инженерным обеспечением территорий, приобретаемых для комплексного освоения. Очень важное значение имеет способность компании решать сложные инфраструктурные проблемы, выстраивая при этом конструктивное взаимодействие со структурами городской власти и компаниями инженерно-энергетического комплекса.

В этой связи многие компании от проектов комплексного освоения территорий отсекает такой фактор, как наличие необходимых финансовых возможностей. Решение вопросов транспортной доступности, строительства дорог и инженерии требует (!) весьма существенного финансирования. (!). Таким образом, переход к проектам комплексной застройки показывает и определенный уровень развития компании. Во-первых, она должна быть достаточно стабильна в финансовом отношении. И, во-вторых, персонал должен быть готов к решению такого рода задач — гораздо более масштабных, чем при возведении отдельного дома. В числе прочего, более сложным оказывается оформление документации — от подготовки и утверждения проекта планировки и остальной разрешительной документации до решения технических вопросов с монополистами.

Какие проекты комплексной застройки в настоящее время приоритетны для ГК «ЦДС»?

Мы приступили к реализации проекта «Новое Мурино» на территории площадью 14 га - рядом со станцией метро «Девяткино», с наличием удобного заезда с КАД. В этом квартале планируется строительство около 300 тыс кв. м. жилья эконом-класса, являющегося нашим традиционным продуктом. Сейчас мы начинаем строить первую очередь — 27-этажный жилой дом площадью 45 тыс кв. м. Замечу, что развитие района Мурино для ГК “ЦДС» также традиционно. В начале нынешнего года мы завершили строительство жилого комплекса «Муринский» на 55 тыс. кв. м жилья.
Второй проект — в Выборгском районе города, в Парголово — предусматривает освоение 50 га территории. Сейчас мы оформляем необходимую документацию и в 2011 году будем выходить на строительство. Расположение территории достаточно удобное в транспортном отношении — недалеко от города, на пересечении Выборгского шоссе и дороги на Каменку. Существуют и все необходимые головные источники энергообеспечения. Разумеется, во всех проектах мы предусматриваем полноценную социальную инфраструктуру, необходимую для комфортной жизни наших покупателей, - школы, детские сады, спортивные сооружения. Кстати, правительство Санкт-Петербурга и Ленинградской области адекватно сотрудничает с застройщиками, и у нас складывается прозрачная и вполне приемлемая ситуация с финансированием социальных объектов, выкупаемых администрацией города и области.

Насколько предсказуемы темпы осуществления этих проектов?

Все будет зависеть, конечно, от ситуации на рынке, которая сейчас выравнивается. Продажи в розницу достаточно прогнозируемы, и понятно, что необходимо делать, чтобы они находились на определенном уровне. Что же касается оптовой реализации жилья, то мы сейчас находимся на стадии заключения договоров с рядом крупных российских промышленных компаний о продаже квартир для их сотрудников. Мы пытаемся также работать с бюджетом, но, к сожалению, установленная цена закупок жилья не высока. Возможно, каким-то компаниям разумно реализовать квартиры и по 47 тыс рублей за кв. м., чтобы выполнить обязательства перед другими дольщиками и до конца довести проект. Однако, к счастью, у нас нет необходимости продавать оптом большое количество жилья,  любой ценой.

Проекты комплексной малоэтажной застройки  в массовом сегменте для вашей компании интересны?

В ближайшее время – не очень. Наверное, такие проекты, не типовые для нас, могут быть успешны, но нам они пока представляются не совсем прогнозируемыми. У нас есть свой путь развития, своя ниша на рынке, которую мы будем и далее расширять. Браться за какие-то другие направления сейчас было бы неправильно. Убежден, что эффективнее заниматься тем, что мы знаем и умеем. На рынке существует еще большой простор для развития проектов в выбранном нами сегменте жилья.

Игорь Архипов


К списку статей

Вами не просмотрено ни одного корпуса

Перейти ко всем объектам недвижимости