26.03.2010

Интервью для БН

Какие изменения произошли на рынке за последние полгода?

На рынке недвижимости начиная с июля, об этом уже много раз говорилось, начался плавный процесс стабилизации. Первые позитивные признаки изменений появились в августе. Я не имею в виду какие-нибудь виртуальные показатели, я говорю о реальных объемах продаж. Осенью продажи продолжали стабильно расти, однако процесс роста не отличался значительной динамикой, ежемесячно объем сделок понемногу увеличивался, что объясняется серьезным уменьшением покупательной способности населения за время кризиса.

За счет чего тогда происходит рост?

Рост происходит за счет факторов, которые неоднократно назывались. Дефицит квадратных метров продолжает усиливаться. Отложенный спрос продолжает накапливаться. Даже учитывая, увеличение объема продаж, думаю, спрос продолжает накапливаться быстрее. И так дефицит, отложенный спрос, и главный фактор –психологический. Люди перестали опасаться экономического коллапса.

Люди поверили, что кризис если и не закончился, то хуже уже не будет?

Да. Думаю, худшее действительно осталось позади. Полтора года назад очень многие верили в негативные прогнозы: в частности предрекалось падение рынка недвижимости в 3-4 раза. Я имею в виду ценовой уровень.
Если бы эти прогнозы оправдались, то строительные компании в массовом порядке уходили бы с рынка, объекты были бы заморожены на длительный срок. Однако, подобные негативные прогнозы не подтвердились реальным развитием событий, и сейчас уже не осталось экспертов, которые всерьез говорят о крахе рынка.

Как шли продажи перед Новым Годом?

Неплохо. На фоне предыдущих месяцев, декабрьские итоги можно было бы отнести на счет того, что это декабрь и была предновогодняя активизация. В таком случае декабрь оттягивает на себя и январских покупателей, которые естественным образом "ускоряются" с принятием решения. Но в январе, после первой рабочей недели и далее, общая динамика сохранилась такая же, как была в декабре. Январь показал, что наблюдаются не единичные всплески сезонного характера, а общее оживление.

А инвесторы на рынке появились? Я не спрашиваю о конкретных цифрах. Вы же ведете переговоры, видно же, что человек покупает три квартиры, и явно покупает не для себя. Поэтому меня не интересуют конкретные цифры, мне интересны ощущения, тенденции. Есть такие покупатели или нет?

Это, действительно, можно отследить только на уровне субъективной оценки покупателя. И если оценивать таки образом, могу сказать, что, действительно, инвесторы осторожно, но начинают возвращаться на рынок недвижимости, что, в общем, не удивительно, поскольку цены на первичном рынке в последнее время показывают некоторую положительную динамику. Понятно, что дальше цены будут расти. Вот пример статистики по рынку новостроек. Год назад в Выборгском районе строилось 32 объекта, сейчас 16 объектов, в Калининском соответственно 17 и 7. Не бывает такого, чтобы при резком уменьшении предложения стабильно востребованный продукт резко падал в цене.

Но если взять похожую ситуацию, которая была в Германии, где тоже сначала был бурный рост, потом цены с 4-6 тыс. евро за квадратный метр упали до 2 тыс. евро и на этом остановились. У нас возможность развития ситуации по такому же сценарию есть или нет?

Я бы не проводил прямых аналогий, потому что в России даже в разных крупных городах тенденции развития рынка происходят разнонаправленно. И сравнивать сегодняшнюю ситуацию в Петербурге с Германией или Японией, тем более многолетней давности, не корректно.

Каким образом сказывается на рынке влияние государства?

Скорее всего, первые результаты государственной политики будут выражены в том, что банки возобновят работу  ипотечных программ. Вернув процентные ставки на докризисный уровень, что должно восстановить покупательскую способность людей. Кроме того в период кризиса значительно эффективнее заработали социальные программы помощи различным небогатым слоям населения в  решении жилищных проблем, субсидии, сертификаты и т.п.

Ваша позиция как застройщика – дефицит жилья и рост цен это хорошо или плохо?

В гуманитарном смысле дефицит жилья это, конечно, плохо. Он означает бытовую неустроенность части граждан. С таким следствием дефицита как рост цен, все не так однозначно. Повышение стоимости квадратного метра приносит строительным компаниям дополнительные средства, которые они вкладывают в развитие новых проектов, увеличивая объемы строительства жилья, то есть строительная отрасль, а это значительная часть экономики вцелом, в таких условиях может достаточно динамично развиваться.  Для покупателей рост стоимости недвижимости является дополнительным фактором, стимулирующим оперативное принятие решения о покупке, это оживляет рынок и это тоже хорошо.
С другой стороны, галопирующий рост цен, примеры которого мы наблюдали в недавнем прошлом, приводит к нездоровому ажиотажу, который по инерции перегревает рынок.
Значительный процент людей на этой волне принимает незрелые решения, принимая на себя завышенные финансовые обязательства, что в дальнейшем приводит к крайне неприятным для всех сторон последствиям, связанным с расторжением договоров. Поэтому оптимальным сценарием, наверное, является плавный, умеренный и прогнозируемый рост.

То есть наиболее оптимальный вариант для застройщиков: рост цен в пределах 10-15% в год, чуть выше инфляции?

Да, наверное, около 10%. Для менталитета нашего потребителя на рынке недвижимости это наиболее привычное положение вещей. Снижение же цен, как показал недавний опыт, приводит к ступору рынка, что, в общем, ни в чьих интересах.

В прошлом году, когда ГК «ЦДС» запустила программу 50 на 50 (50% оплаты - при первом взносе и 50% - через полгода после сдачи квартиры), насколько она оказалась востребованной?

Да, она оказалась востребованной, особенно по объектам, которые находятся ранней стадии строительства. Для покупателей это реальная возможность избежать рисков, связанных с принятием на себя обязательств по выплате рассрочки, когда нет уверенности в стабильности доходов. Для потребителя эта идея просто уникальна, с другой стороны – мы не можем долго ее эксплуатировать. По таким схемам можно продать только ограниченное количество квартир. Сейчас уже эти программы либо преобразовались в «60 на 40» и «79 на 30», либо по некоторым объектам отменены вовсе.

Чем планируете заменить, или сейчас возможно вести продажи без каких-то особых маркетинговых предложений?

За последний год-полтора у нас накопился достаточно большой объем различного рода стимулирующих мероприятий. Сейчас мы отказываемся от самых «жестких» для компании схем, но большинство антикризисных программ продолжает работать.

Сейчас много говорится об оживлении ипотеки. Так ли это?

Заметных положительных изменений мы пока не наблюдаем и это вполне объяснимо, поскольку сейчас только формируется основание для таких изменений.
С началом кризиса цены на недвижимость начали корректировку в сторону снижения. В таких условиях естественная реакция банков - закрытие ипотечных программ или при номинальном их сохранении введение чрезмерно высокой, по сути блокирующей процентной ставки для компенсации возросших рисков. Как вы знаете, в ипотечных программах, приобретаемая с помощью кредита недвижимость становится обеспечением того же кредита. При наличии тенденции на снижение рыночной стоимости такого залога, на фоне нестабильного финансового положения большинства потенциальных заемщиков, риски банков в этой сфере становятся для них неприемлемы. В этом основная причина резкого сокращения ипотечного рынка, еще недавно переживавшего динамичный подъём.
Что происходит сейчас - стабилизации  рынка недвижимости, прекращения снижения цены квадратного метра на вторичном рынке, а в новостройках даже некоторое повышения средней стоимости. Для того чтобы банки вернулись к работе с ипотекой, они должны убедиться в необратимости стабилизации и оживления рынка, а это возможно только со временем. Я думаю, что должно пройти еще как минимум несколько месяцев.
Пока процесс восстановления проходит без участия ипотеки, за счет изменения внутренних факторов рынка, таких как прекращения депрессивных настроений и негативных ожиданий в обществе, начало реализации отложенного спроса, постоянное уменьшающееся предложение на рынке новостроек.
Все это предпосылки неизбежной в дальнейшем активизации рынка, однако, для оживления ипотечных программ необходимо, чтобы эти прогнозы стали совершившимся фактом, закрепленным временем.
В перспективе видится определенная обратная связь. Оживший и стабильный рынок станет основой для возвращения ипотеки, которая, в сою очередь, увеличив платежеспособный спрос, послужит причиной следующего этапа активизации рынка.

Источник: Бюллетень Недвижимости


К списку статей

Вами не просмотрено ни одного корпуса

Перейти ко всем объектам недвижимости